FAQ - Hỏi đáp xây dựng

Xây nhà luôn là vấn đề quan trọng trong cuộc đời, từ thời điểm quyết định xây dựng nhà mới gia chủ sẽ phải luôn lo lắng xem quá trình xây dựng có trơn tru không. Hiểu điều đó, Nhà Đẹp Vườn Xinh sẽ gởi đến quý khác những câu hỏi mà khách hàng hay hỏi chúng tôi, hy vọng những câu trả lời này sẽ giúp quý khác an tâm, khi xây dựng nhà tại TPHCM.

FAQ: những câu hỏi xây dựng thường gặp:

1) Thủ tục pháp lý

Có cần xin giấy phép xây dựng không?

Gần như bắt buộc với nhà ở riêng lẻ trong đô thị. Chỉ miễn trong một số trường hợp đặc thù (dự án đã có GPXD tổng, khu nông thôn chưa có quy hoạch…), nhưng thực tế hầu hết vẫn phải xin để thi công và hoàn công thuận lợi.

1. Hồ sơ, chi phí, thời gian xin phép thế nào?
2. Hồ sơ chuẩn bao gồm:
3. Đơn đề nghị cấp phép
4. Giấy tờ quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng)
5. Bộ bản vẽ thiết kế có đóng dấu & chữ ký (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, móng, cấp điện–cấp thoát nước…)
6. Ảnh hiện trạng, cam kết an toàn, giấy ủy quyền (nếu cần)
7. Thời gian xử lý thường 10–15 ngày làm việc sau khi nộp đủ hồ sơ. Lệ phí cấp phép nhỏ (vài chục–vài trăm nghìn tùy địa phương). Khách hàng cần tính thêm chi phí khảo sát và thiết kế theo quy mô công trình.

2) Chi phí

Xây nhà diện tích X hết bao nhiêu tiền?

Tổng diện tích sàn (m²) × đơn giá: Thô + nhân công hoàn thiện: 3.6–4.5 triệu/m²

• Trọn gói (vật tư hoàn thiện theo gói): 6.8–10 triệu/m² (tùy vật tư trung cấp hoặc cao cấp)
• Khuyến nghị dự phòng 5–10% cho phát sinh.

Nên chọn gói trọn gói hay chỉ nhân công?

Trọn gói: tiện, ít việc, dễ kiểm soát ngân sách; phù hợp khi khách bận rộn.

Thô + nhân công: linh hoạt chọn vật tư, nhưng cần thời gian giám sát & mua sắm; rủi ro phát sinh cao hơn nếu hồ sơ chưa chặt chẽ.

Có phát sinh chi phí không, phát sinh ở đâu?

Thường do thay đổi thiết kế/khối lượng, nâng cấp vật liệu, xử lý nền móng thực tế, hạng mục ngoài hợp đồng (cổng–hàng rào–sân vườn), điều kiện thi công đặc biệt.
Cách kiểm soát: chốt hồ sơ thiết kế + BOQ trước thi công, quy trình VO (thay đổi) phải có báo giá/duyệt trước khi thực hiện, giữ khoản dự phòng 5–10%.

3) Thiết kế

Bố trí công năng sao cho hợp lý và hợp phong thủy?

• Luồng giao thông ngắn, rõ; khu khô/ướt tách biệt; bếp–ăn–giặt phơi liền mạch.
• Tối ưu ánh sáng và thông gió tự nhiên, hạn chế phòng “tù”.
• Phong thủy cơ bản: tránh xung trực giữa cửa–bếp–giường, WC không “đè” bếp/giường; chọn hướng bếp và sinh hoạt phù hợp mệnh chủ.
• Bố trí đồ đạc theo mô-đun (600/900/1200 mm) để tiết kiệm chi phí nội thất.

4) Vật liệu & Chất lượng

Dùng gạch, xi măng, sắt thép loại nào?

• Theo chuẩn NDVX (có thể thay tương đương):
• Bê tông mác M250–M300, bê tông tươi kiểm soát chất lượng
• Thép Hòa Phát/Pomina, đúng đường kính & chủng loại theo bản vẽ
• Xi măng INSEE/Hà Tiên; cát đá sạch, đạt tiêu chuẩn thí nghiệm
• Điện – nước: dây CADIVI; ống Bình Minh
• Có cần chống thấm, chống nóng không?
• Chống thấm bắt buộc: mái, sân thượng, WC, ban công, tường giáp ranh.
• Chống nóng khuyến nghị: mái (kết hợp chống thấm và lớp gạch bảo vệ).

5) Tiến độ

Xây mất bao lâu? Có cam kết tiến độ không?

• Tham khảo với nhà phố 1 trệt 2–3 lầu:
• Thiết kế & dự toán: 3–6 tuần
• Xin phép: 2–3 tuần
• Thi công: 4–6 tháng (tùy quy mô, địa chất, thời tiết, thay đổi thiết kế)
• Trong hợp đồng có cam kết tiến độ, phạt chậm (trừ bất khả kháng & thay đổi của chủ đầu tư), kèm kế hoạch thi công theo tuần/tháng.

6) Nhà thầu & Hợp đồng

Chọn nhà thầu thế nào để an tâm?

Kiểm tra 6 điểm:

• Pháp lý doanh nghiệp
• Công trình tương tự đã thực hiện
• Hồ sơ thiết kế–biện pháp–tiến độ
• Đội ngũ chỉ huy & an toàn
• Quy trình nghiệm thu
• Phản hồi khách cũ & chế độ bảo hành

Hợp đồng cần lưu ý điều khoản gì?

• Phạm vi công việc/BOQ, tiêu chuẩn vật tư
• Đơn giá & cơ chế điều chỉnh giá
• Tiến độ – nghiệm thu – thanh toán theo mốc
• Xử lý phát sinh

Có bảo hành công trình không, bao lâu?

NDVX cam kết: kết cấu 5 năm; hoàn thiện 12 tháng.